Mājas pirkšana un īre

Ja jums nekad nav piederējis mājas, "Īre salīdzinājumā ar pirkšanu"ir viens no vissvarīgākajiem lēmumiem, ko jūs jebkad pieņemsit. Ir vairāki faktori, kas jāapsver, pirms sākt ienirt.

Salīdzināšanas tabula

Mājas pirkšana, salīdzinot ar mājas īri, salīdzināšanas tabula

	Mājas pirkšana	Mājas īre
Sākotnējās izmaksas	Liela iemaksa, hipotēkas	Zema - pirmā un pēdējā mēneša īre un drošības nauda
uzturēšana	Pircējam ir jāuztur	Saimniekam jāuztur
Īpašuma modifikācijas	Pircējs var veikt izmaiņas, pārveidot un pievienot īpašumu	Īrniekiem parasti nav atļauts veikt īpašumā nekādas izmaiņas

Saturs: Mājas pirkšana un īre

• 1 Vai tam ir finansiāla jēga??
• 2 Hipotēkas procenti
• 3 Iespējamās izmaksas par atmaksu
• 4 nodokļi
• 5 Īres maksas pieaugums ar inflāciju
• 6 Mājas vērtības novērtējums
• 7 Darījuma izmaksas, pērkot
• 8 Brokeru komisijas, pārdodot
• 9 Laiks un pūles
• 10 Īres attiecības
• 11 atsauces

Vai tam ir finansiāla jēga??

Lielākajai daļai cilvēku mājas pirkšana daļēji ir lēmums par ieguldījumu. Īrei iztērētā nauda bieži tiek uzskatīta par naudas aizplūšanu - nekad to vairs nevajadzēs redzēt. Bet tas nav pilns attēls. Īrei un pirkuma lēmumam jāņem vērā vairāki mainīgie:

1. Hipotēkas procenti
2. Pirmā maksājuma iespējamās izmaksas
3. Nodokļi
4. Īres maksas pieaugums ar inflāciju
5. Mājas vērtības novērtējums
6. Darījuma izmaksas pērkot
7. Brokeru komisijas, pārdodot
8. Laiks un pūles mājas pirkšanai, pārdošanai un uzturēšanai (subjektīvs - grūti aprēķināms)

Lai gan katrs no šiem faktoriem pats par sevi var būt sarežģīts parametrs, analīzes sākšanai varat izdarīt dažus reālistiskus pieņēmumus. Tā kā jums patīk lēmuma pieņemšanas modelis, varat to pielāgot, lai pievienotu vairāk parametru vai rīkotos sarežģītāk.

Hipotēkas procenti

Atkarībā no jūsu kredītvēstures un nodarbinātības / ienākumu situācijas saņemtā procentu likme būs piesardzīga. Varat arī izlemt, vai vēlaties ņemt fiksētas vai mainīgas procentu likmes aizdevumu. Nomas un pirkuma analīzē pieņemiet fiksētu likmi. Teiksim, ka jūsu aizdevuma summa ir 200 000 USD un procentu likme ir 6,5% (fiksēta) 20 gadu laikā. Tas ir pielīdzināms mēneša likmei aptuveni 0,54% un USD 1 491 mēnesī maksājumiem. 20 gadu laikā jūs aizdevējam samaksāsit USD 357 875 - 200 000 USD no tā tiks novirzīti jūsu pamatsummas summai, un USD 157 875 tiks samaksāti kā procenti.

Hipotēkas maksājumu interesanta ir tā, ka, lai arī ikmēneša maksājumi nemainās 20 gadu laikā, šī fiksētā ikmēneša maksājuma summa, kas iet uz procentiem, salīdzinot ar summu, kas samazina nenomaksāto pamatsummu, katru mēnesi mainās. Vienkārši sakot, dažos pirmajos hipotēkas gados lielākā daļa no jūsu maksājumiem tiks novirzīti procentiem, un jūs tik tikko atdalīsities no pamatsummas. Dažos pēdējos gados jūsu maksājumi lielākoties tiks veikti pamatsummai.

Mūsu piemērā ir 1 491 USD ikmēneša maksājumos 20 gadu laikā, vidējais procentu maksājums ir 1 071 USD mēnesī pirmajā gadā un tikai 51 USD pēdējā hipotēkas gadā..

Kāpēc tas ir svarīgi??

Pirmajos hipotēkas gados jūsu nenomaksātā aizdevuma summa tik tikko samazinās. Tātad, ja jūs plānojat dzīvot mājā tikai dažus gadus, jūsu pašu kapitāls (mājas vērtība - nenomaksātā aizdevuma summa) nav ļoti liels.

Pirmā maksājuma iespējamās izmaksas

Pienācīga iemaksa (15% no mājas vērtības) parasti pazemina procentu likmi, kas jums būs jāmaksā. Pieņemsim, ka, iegādājoties savu māju, jums būs jānomaksā 40 000 USD kā iemaksa. Šie 40 000 USD ir kā ieguldījums, ko veicat aktīvā (mājā), cerot, ka aktīvs to novērtēs. Ja jūs ieguldītu 40 000 USD tiešsaistes krājkontā, jūs varētu nopelnīt 5% procentus (bez riska) katru gadu. Ja jūs ieguldāt kapitālā un jums ir paveicies, ienesīgums varētu būt vēl lielāks.

Īsāk sakot, jūs atsakāties no iespējas ieguldīt šo summu citos aktīvos, kas var nodrošināt atdevi. Pieņemsim, ka jums ir citas investīciju iespējas, par kurām zināt, ka jūs iegūsit noteiktu (X) ieguldījumu atdevi. Šim “X” ir liela loma nomas un pirkšanas finanšu modelī.

Nodokļi

Ko tu maksā

Pērkot māju, jums būs jāmaksā īpašuma nodokļi. Atkarībā no tā, kur jūs dzīvojat, īpašuma nodoklis var būt no 0,5 līdz 1% no jūsu mājas vērtības.

Ko jūs ietaupāt

Īpašuma nodokļi, ko jūs maksājat, kā arī procentu maksājumi, ko veicat gadā, ir nodokļi atskaitāmi. Šeit jāmin, ka jūs varat pieprasīt šos nodokļu atskaitījumus tikai tad, ja detalizējat atskaitījumus un neveicat standarta atskaitījumus.

Cik ietaupīsi

Ļoti vienkāršā matemātikas simulācijā pieņemsim, ka:

• Īpašuma gada nodoklis = 2000 USD (A)
• Procentu maksājumi, kas veikti gadā = 12 000 USD (B)
• Pieejams standarta atskaitījums = 8000 USD (C)
• Jūsu nodokļu kategorija - 28%
• Jūsu ienākumi - 85 000 USD

Ja jūs pērkat māju un detalizējat atskaitījumu, jūsu ar nodokli apliekamais ienākums samazināsies par USD 14 000 (A + B). Ja īrējat, jūsu ar nodokli apliekamais ienākums samazināsies par USD 8000 (C). Tātad mājas pirkšanas "tīrais efekts" no ienākumiem, kas apliekami ar nodokli, ir 6000 USD (A + B-C). Un neto nodokļu ietaupījums gadā ir 28% no 6000 USD, t.i.. 1680 USD.

Fiksētas likmes hipotēkai jūsu veiktie procentu maksājumi būs visaugstākie pirmajā gadā, un turpmākajos gados tie samazināsies, jo pakāpeniski samazinās jūsu nenomaksātā pamatsumma..

Īres maksas pieaugums ar inflāciju

Veidojot finanšu modeli, lai salīdzinātu īrēšanu un mājas iegādi, mēs varam pieņemt fiksētus ikmēneša maksājumus ar fiksētas likmes hipotēku. Bet paredzams, ka īres scenārijā nākamo 20-30 gadu laikā īres maksa pieaugs. Var pieņemt, ka īres maksa gadā pieaugs par 2–3% - vienlaikus ar inflācijas līmeni.

Jums jāsalīdzina pirkšanas naudas plūsma (mēneša iemaksa, mājas īpašnieka nodevas, apdrošināšana utt.) Un īre. Tāpat noteikti ņemiet vērā starpības ieguldīšanas alternatīvās izmaksas (Noma - ikmēneša iemaksa vai otrādi, atkarībā no tā, kura ir lielāka).

Mājas vērtības novērtējums

Ilgtermiņā (20–30 gadus) var pieņemt, ka māju vērtības pieaugs aptuveni 5% apmērā katru gadu. Atkarībā no tā, kur jūs dzīvojat, un neatkarīgi no tā, vai jūs nodarbojaties ar vienas ģimenes mājām, pilsētas māju vai kooperatīvu, šis procents var mainīties. Šim skaitlim ir būtiska ietekme uz nomas un finanšu modeļa iznākumu.

Darījuma izmaksas pērkot

Ir dažādas darījuma izmaksas, kas jums radīsies, pērkot māju. Mājas pārbaude, advokāta maksa, hipotēkas slēgšana, maksa par aģentu, nodokļi, nodevas par iesniegšanu utt. Izturieties pret šo summu tāpat, kā izturētos ar iemaksu (ņemot vērā izmaksas, kas saistītas ar iespēju pazaudēt iespēju ieguldīt šo naudu citur)..

Brokeru komisijas, pārdodot

Parasti pārdevējs maksā komisiju gan pircēja, gan pārdevēja aģentiem. Ar katru no 3% šī komisija parasti sastāda 6% no mājas vērtības. Kā jūs varat uzminēt, tas ievērojami ietekmē finanšu modeli. Jūs varat izvēlēties strādāt bez aģentiem un savā modelī uzņemties 3% vai mazāk komisijas maksu.

Laiks un pūles

Jūsu sapņu mājas meklēšana var aplikt ar nodokļiem un prasa daudz laika un pūļu.

Kad īrējat, saimnieks ir atbildīgs par lielāko daļu lietu, kas mājā parasti notiek nepareizi (santehnika utt.), Sakārtošanu. Bet, pērkot māju, jūs esat atbildīgs par visu uzturēšanu.

Cilvēkiem, iespējams, vajadzēs veikt vairākus uzlabojumus un tērēt laiku un pūles, mēģinot pārdot savu māju.

Īres koeficienti

Viens veids, kā izdomāt, vai pirkt vai īrēt, ir īres maksas koeficients: tipiskas mājas pirkuma cena, dalīta ar līdzīgas mājas gada nomu. Kad īres maksa pārsniedz 20, tas nozīmē, ka jums jāapsver īre. Laikā no 15 līdz 20 noliecieties uz īri, ja vien neatrodat māju, kas jums patiešām patīk, un plānojat tajā uzturēties ilgu laiku. Ja īres maksa ir zemāka par 15, ir saprātīgāk pirkt.

Īres koeficienti lielākajām ASV metropoles teritorijām ir pieejami New York Times vietnē.

Atsauces

• Īre salīdzinājumā ar savējo: 7 faktori, kas jāņem vērā pat māju īpašniekiem - Merilina Linča