Tirgus ierobežošana un īsā pārdošana

Ja aizņēmējs pastāvīgi neveic hipotēkas maksājumus, īpašums tiek ierobežots. Iekšā ierobežošana, aizdevējs pārņem īpašumtiesības uz īpašumu un izliek aizņēmēju. Ierobežotos īpašumus var pārdot izsolē vai izmantojot tradicionālos nekustamo īpašumu aģentus. Aizņēmējiem ierobežošana ievērojami kaitē viņu kredītvērtējumam.

A īsā pārdošana bieži tiek izmantota kā alternatīva piekļuves ierobežošanai, jo tā samazina papildu nodevas un izmaksas gan kreditoram, gan aizņēmējam. Negatīva ietekme uz aizņēmēja kredītreitingu īsās pozīcijas pārdošanas gadījumā parasti ir mazāka nekā norobežošana, bet īstermiņa pārdošana visām pusēm parasti nozīmē daudz vairāk dokumentu..

Salīdzināšanas tabula

Tirgus ierobežošanas un īsās pārdošanas salīdzināšanas diagramma

	Ierobežošana	Īsā izpārdošana
Iespējams, saņemsiet 3000 USD vai lielāku pārcelšanās stimulu	Nē	Jā
Lieto, kad	Aizņēmējs nepilda maksājumus	Aizņēmējs, kurš nevar veikt hipotēkas maksājumus, ir parādā vairāk nekā mājas pašreizējā vērtība, un aizdevējs tam piekrīt.
Pārdots	Aizdevējs	Mājas īpašnieks
Pārdošanas metode	Izsolīts pilnvaroto personu izpārdošanā	Nekustamais īpašums
Ietekme uz kredītreitingu un kredītvēsturi	Pilieni 200 - 400 punkti. Ziņojums paliek 7 gadus.	Piliens 50 - 150 punkti. Iekļauts kredīta pārskatā, ja kreditors ziņo par parāda samazināšanu kredītinformācijas aģentūrām.
Uzsākusi	Aizdevējs	Mājas īpašnieks
Nākotnes aizdevumi	Jāziņo par nākamajiem aizdevuma pieteikumiem	Par nākamajiem aizdevuma pieteikumiem var būt vai nebūt ziņa
Kam ir nekustamā īpašuma kontrole	Aizdevējs	Mājas īpašnieks
Ierobežojumi turpmāko māju pirkšanai	Var iegādāties 5 gadu laikā ar ierobežojumiem vai 7 gadu laikā bez ierobežojumiem	Noteiktos apstākļos var iegādāties nekavējoties

Saturs: Tirgus ierobežošana un īsā pārdošana

• 1 Atbilstība un izmantošana
• 2 Kā darbojas Foreclosures un Short Sales?
  • 2.1. Ierobežošanas process
  • 2.2. Īsās pārdošanas process
• 3 Komplikācijas pircējiem tirgos un īsās pozīcijās
• 4 kredītreitings
• 5 Nākotnes māju īpašumtiesības
• 6 Jaunākās ziņas par ierobežošanu tirgū
• 7 atsauces

Atbilstība un izmantošana

Tirgus ierobežošanu izmanto, ja māju īpašnieks nav izpildījis savus mājas aizdevuma maksājumus. Aizdevējs pārņem īpašumu, kas tika ieķīlāts kā aizdevuma nodrošinājums. Pēc īpašuma atsavināšanas kreditors to nodod pārdošanai un ieņēmumus izmanto hipotēkas atlikuma atgūšanai..

Aizņēmējiem ir pieejama īsa pārdošana, kad viņi ir parādā vairāk nekā viņu mājas pašreizējā vērtība tirgū. Īsās pārdošanas darījumus var izmantot gan situācijās, kad mājas īpašnieks pašreiz veic savus hipotēkas maksājumus un kad viņi ir atpalikuši. Tomēr pirms īstermiņa pārdošanas var pabeigt aizdevēja apstiprinājumu; aizdevējiem nav pienākuma pieņemt īsās pozīcijas pārdošanu.

Kā darbojas Foreclosures un Short Sales?

Ierobežošanas process

Atkarībā no valsts, kurā dzīvo aizņēmējs, piekļuves ierobežošana var būt saistīta ar tiesas sistēmu. Lai iegūtu papildinformāciju, skat. Tiesu ierobežošana pret tiesvedību un ārpustiesas ierobežošana.

Pēc trīs līdz sešiem mēnešiem nokavētiem maksājumiem aizdevējs reģistrē paziņojumu par saistību neizpildi, kas paziņo aizņēmējam, ka viņš ir novirzīts no tirgus, un piešķir viņam atjaunošanas periodu, lai lietas varētu sakārtot, nomaksājot parādus vai nokārtojot citus strīdus. Atjaunošanas perioda ilgums dažādās valstīs ir atšķirīgs: dažas valstis piešķir aizņēmējiem tikai piecas dienas strīdu un parādu nokārtošanai, bet citas - aizņēmējiem līdz 90 dienām.

Ja hipotēkas nesamaksātais atlikums netiek samaksāts trīs mēnešu laikā, mājas īpašnieks saņem paziņojumu par pārdošanu. Pēc tam īpašums tiek izsolīts, pārdodot pilnvarotajam visaugstākajam solītājam, kuram 24 stundu laikā jāiemaksā skaidrā naudā. Sākuma cena parasti ir vienāda ar nesamaksāto aizdevuma atlikumu un visām papildu advokāta maksām, kas bankai varētu būt radušās.

Šeit ir videoklips, kurā salīdzināts tirgus slēgšanas process un ietekme uz īsās pozīcijas pārdošanu, pamatojoties uz pieciem galvenajiem kritērijiem:

Īsās pārdošanas process

Ja īpašuma tirgus vērtība ir mazāka par nenomaksāto hipotēkas pamatsummu un aizņēmējs nevar atļauties samaksāt hipotēku, aizdevējs (viena vai vairākas bankas) var izvēlēties pieņemt īsās pozīcijas pārdošanu. Īsās pārdošanas gadījumā ieņēmumi no īpašuma pārdošanas nesasniedz hipotēkas atlikumu, kas ir iemesls, kāpēc aizdevēji var vilcināties pieņemt aizņēmēja īstermiņa pārdošanas darījumu. Jebkuru nesamaksātu kredīta devēju parādu pēc īsās pārdošanas notiek kā deficīts. Īsās pārdošanas līgumi nebūt neatbrīvo aizņēmējus no pienākuma atmaksāt aizdevumu trūkumus, ja vien puses par to nav īpaši vienojušās.

Īsā izpārdošanā māju īpašnieks māju piedāvā tirgū ar nekustamo īpašumu. Tas tiek apstrādāts tāpat kā jebkura cita mājas pārdošana. Kad mājas īpašnieks ir pieņēmis piedāvājumu, tas ir jāpieņem arī bankai. Īstermiņa pārdošanas darījuma pabeigšana var ilgt no 3 līdz 6 mēnešiem, un tā panākumi netiek garantēti. Tomēr Federālā mājokļu finanšu aģentūra (FHFA) 2012. gadā izveidoja jaunus noteikumus, kas padara šo procesu vieglāku un ātrāku. Piemēram, hipotēku aizdevējiem 30 dienu laikā pēc tā saņemšanas ir jāreaģē uz īsās pozīcijas pārdošanas piedāvājumu.

2012. gada augustā FHFA paziņoja par pasākumiem zemūdens māju - māju, kurās nenomaksātā hipotēka ir lielāka par pašreizējo mājas tirgus vērtību - īso pārdošanu māju īpašniekiem, tostarp palīdzības sniegšanu cilvēkiem, kuriem ir finansiālas grūtības, bet kuri vēl nav nokavējuši hipotēkas maksājumi. Saskaņā ar plānu, kas stājās spēkā 2012. gada novembrī, uz šo palīdzību ir tiesīgas saņemt tikai Fannie Mae un Freddie Mac garantētās hipotēkas, un ir noteikta 6 000 USD robeža naudas summai, ko otrās hipotēkas īpašnieki var saņemt, veicot īsu pārdošanu. pabeigts. Šis pasākums ir paredzēts, lai samazinātu stimulu, kas otrās hipotēkas īpašniekiem ir jāpārliek par daļu no mājas pārdošanas ieņēmumiem, tādējādi izvairoties no kavēšanās un padarot pārdošanas pabeigšanu vieglāku. Jaunie noteikumi arī ļauj māju īpašniekiem ar nokavētiem hipotēkas maksājumiem un nopietnām finansiālām problēmām iesniegt mazāk dokumentu, kas jāapstiprina īsās pozīcijas pārdošanai. Māju īpašnieki ātrāk saņem apstiprinājumu, ja viņiem rodas finansiālas grūtības, piemēram, zaudēts darbs, šķiršanās, nāve ģimenē vai darba pārvietošana..^[1]

Komplikācijas pircējiem tirgos un īsās pozīcijās

Tirgus ierobežojumi un īsās pozīcijas pircējiem piedāvā lielas atlaides. Kāds, pērkot māju īsā laikā, var cerēt, ka mājas izmaksas būs par 10% mazākas nekā parastajām mājām tirgū; tirgus piekļuves ierobežošana ir pat lētāka, bieži vien par aptuveni 30%.^[2] Tomēr šie pirkumi nav bez sarežģījumiem.

Visizplatītākā problēma, kas saistīta ar norobežotajiem īpašumiem, ir tā, ka tos bieži pārdod “it kā ir”, tāpēc mājai var būt nepieciešams remonts, kas dažreiz ir ļoti dārgs. Kad izsolē iegādājas norobežotu īpašumu, pircējam tajā pašā dienā jāmaksā skaidrā naudā, kas nozīmē, ka viņš nevar saņemt īpašumu, un tāpēc viņam nav ne mazākās nojausmas par nepieciešamo remonta apjomu. Dažreiz no norīkota īpašuma pircējam var būt jāmaksā nesamaksāti īpašuma nodokļi no iepriekšējā īpašnieka. Visbeidzot, izpirkšanas likumi ļauj aizņēmējiem atgūt savas slēgtās mājas pat tad, ja šīs mājas tika pārdotas jaunam pircējam pēc slēgšanas. Tas var radīt daudz sarežģījumu pircējiem, kuriem ir liegta pieeja īpašumiem.

Īsās pārdošanas īpašumus arī bieži pērk par cenu, kas ir zemāka par novērtēšanas cenu. Tomēr process var būt ļoti laikietilpīgs. Īpašuma pirkšana īsā izpārdošanā parasti prasa daudz ilgāku laiku, jo pārdošanai ir jāpiekrīt ne tikai pircējam un pārdevējam. Visiem aizdevējiem, kuriem ir īpašuma ķīla, jāpiekrīt arī pārdošanai. Ja sākotnējais aizdevējs pirmo hipotēku ir pārdevis atkārtoti, tagad tā varētu piederēt vairākām bankām. Ja mājai ir otrā hipotēka, arī otrajā hipotēkā esošie aizdevēji var būt ķīlas ņēmēji. Lai visi aizdevēji saņemtu apstiprinājumu par īso pārdošanu, ir vajadzīgs laiks, un tas pat varētu novērst darījuma slēgšanu, ja aizdevējs nepiekrīt vai ja pārdevējs ilgstošas ​​gaidīšanas laikā vairs nevar veikt hipotēkas maksājumus (un tāpēc var tikt izslēgts). Lielākās daļas pārdošanas pabeigšana ilgst 3 līdz 12 mēnešus. Turklāt īsās pozīcijas ir riskantas pircējiem un pārdevējiem, jo ​​banka jebkurā vietā var atstāt māju no tirgus bez sekām.

Kredītreitings

Ierobežošana var izraisīt aizņēmēja kredītreitinga pazemināšanos par 200 līdz 400 punktiem. Tas paliek kredītreitingā 7 gadus. Tas var ļoti negatīvi ietekmēt aizņemšanos nākotnē un pat darba iespējas gadījumos, kad potenciālais darba devējs pieprasa drošības pārbaudi visiem darbiniekiem. Foreclosures ir daļa no publiskā ieraksta.

Īstermiņa pārdošana var izraisīt kredīta rādītāja kritumu no 50 līdz 130 punktiem, lai gan lielākoties lielāki samazinājumi parasti rodas tāpēc, ka aizņēmējs nepilda aizdevumu. Kredīta ziņojumos teikts, ka aizdevums īsās pozīcijas pārdošanā tika “norēķināts”, “samaksāts kā paredzēts” vai “samaksāts mazāk nekā pilnā apjomā”.

Nākotnes īpašumtiesības

Pēc mājas slēgšanas indivīds var iegādāties citu māju 5 gadu laikā ar dažiem ierobežojumiem vai 7 gadu laikā bez ierobežojumiem. Privātpersonām jāziņo par visu turpmāko aizdevuma pieteikumu ierobežošanu.

Pēc īsas pārdošanas indivīds, iespējams, varēs nekavējoties iegādāties jaunu māju, ja viņu maksājumi nekad nebija kavējušies vairāk kā par 30 dienām un aizdevējs viņiem neprasa atmaksāt aizdevumu. Tomēr atrast jaunu aizdevēju var būt grūti.

Jaunākās Foreclosure News

Atsauces

• Wikipedia: Īslaicīga pārdošana (nekustamais īpašums)
• 'Īsā pārdošana', lai iegūtu palielinājumu - Wall Street Journal
• Kā es varu saņemt naudu par īsās pozīcijas pārdošanu? - About.com
• Ierobežojuma pirkšanas priekšrocības un trūkumi - FrontDoor.com