Parastais aizdevums salīdzinājumā ar FHA aizdevumu
Share
Mājas pircējiem, kuri plāno veikt iemaksu mazāk nekā 10% no mājas pārdošanas cenas, ir jānovērtē abi FHA aizdevumi un parastie aizdevumi. FHA
Saturs: parastais aizdevums salīdzinājumā ar FHA aizdevumu
- 1 Kas ir parastais aizdevums?
- 2 Kas ir FHA aizdevums?
- 3 Atbilstība
- 3.1. Tiesības saņemt parasto aizdevumu
- 3.2. Atbilstība FHA aizdevumiem
- 4 Hipotēku apdrošināšana
- 4.1. Hipotēku apdrošināšanas cenu noteikšana
- 5 Noslēguma izmaksas
- 6 izmantojami aizdevumi
- 7 Priekšapmaksas sodi
- 8 Pieņemšana
- 9 plusi un mīnusi
- 10 popularitāte
- 11 atsauces
Kas ir parastais aizdevums?
Parastos aizdevumus negarantē neviena valdības aģentūra, bet tie parasti atbilst Fannie Mae un Freddie Mac noteiktajām vadlīnijām. Pēc tam, kad aizdevējs aizdod naudu aizņēmējam, kurš vēlas iegādāties māju, aizdevējs aizdevumu parasti pārdod vai nu Fannie Mae, vai Freddie Mac. Tādēļ aizdevējiem ir jānodrošina, lai aizņēmēji ievērotu Fannie un Freddie vadlīnijas par aizdevumiem.
Parastie aizdevumi ir divu veidu: atbilstošie un neatbilstīgie. Atbilstoši aizdevumi atbilst Fannie un Freddie vadlīnijām, un to summa ir mazāka par 417 000 USD (vai lielāka dažās teritorijās, kur ir augstas dzīves dārdzības). Neatbilstoši aizdevumi vai nu pārsniedz aizdevumu slieksni, ko nosaka Fannie un Freddie (sk. Jumbo hipotēku), vai arī tiek izsniegti aizņēmējiem, kuri citādi neatbilst atbilstoša aizdevuma kritērijiem (piemēram, kādam, kam ir daudz parādu). Neatbilstošiem aizdevumiem parasti ir daudz augstāka procentu likme nekā atbilstošiem aizdevumiem.
Kas ir FHA aizdevums?
FHA aizdevumus garantē ASV Federālā mājokļu pārvalde (t.i., FHA). Šī garantija samazina risku, ar kādu aizdevēji saskaras, izsniedzot aizdevumus, tādējādi ļaujot aizdevējiem pazemināt kvalifikācijas kritērijus. Tas dažreiz padara FHA aizdevumus par vienīgo veidu, kā aizņēmējiem ar sliktu kredītreitingu (<600) or low down payment (as little as 3.5%) can buy a home.
Apmaiņā pret šo FHA garantiju (kas praktiski ir ASV valdības garantija) aizņēmējam ir jāiegādājas hipotēkas apdrošināšana caur FHA. Tas palielina aizdevuma ilgtermiņa izmaksas aizņēmējam, bet dod iespēju iegādāties māju, kas citādi būtu bijusi neiespējama bez papildu iepriekšējas palīdzības.
Pieteikšanās process ir līdzīgs gan ar FHA apdrošinātām, gan parastajām hipotēkām. Iepriekšējs aizdevēja apstiprinājums parasti ir pirmais solis aizdevuma pieteikuma procesā.
Atbilstība
Tiesības saņemt parasto aizdevumu
Lielākajai daļai parasto aizdevumu ir nepieciešami aizņēmēji, kuru kredītreitings ir vismaz 620, un, ja kredītvērtējums ir mazāks par 700, tas var izraisīt papildu maksu vai augstāku procentu likmi. Parastie aizdevēji, piemēram, bankas vai krājaizdevu sabiedrības, parasti pieprasa iemaksu 20 procentu apmērā (vai mazāk, iegādājoties privāto hipotēku apdrošināšanu), un parasti parāda un ienākuma attiecība ir 45%. Citi parastās hipotēkas kritēriji var ietvert vienmērīgu darba vēsturi, pilnīgu ienākumu un aktīvu dokumentāciju un cenu stabilitāti apkārtnē, kur atrodas māja..
Atbilstība FHA aizdevumiem
FHA aizdevumiem nepieciešama minimālā iemaksa 3,5% apmērā un parasti kredītņēmējiem jāmaksā par FHA hipotēkas apdrošināšanu. Minimālā nepieciešamā kredītpunktu likme ir 500; tomēr tikai tie kredītņēmēji, kuru kredītreitings ir 580 vai augstāks, pretendē uz zemāko (3.5%) iemaksas iespēju. Citiem tiek prasīts samazināt 10%.
Hipotēku apdrošināšana
FHA aizdevumiem nepieciešama hipotēkas apdrošināšana, kas jāmaksā gan avansā, gan mēnesī. Lielākajai daļai 15 vai 30 gadu FHA aizdevumu kredīta ņēmējam ir jāmaksā 1,75% no aizdevuma summas, to noslēdzot, kā arī 0,5% ikgadējā atjaunošanas prēmija par aizdevuma ilgumu. Puse no sākotnējās hipotēkas apdrošināšanas prēmijas tiek atmaksāta, pārdodot māju. Mēneša prēmijas nav vajadzīgas, ja iemaksa pārsniedz 22% no mājas vērtības. Tomēr lielākajai daļai FHA kredītņēmēju šāda augsta iemaksa nav iespējama.
Parastajiem aizdevumiem nav nepieciešama nekāda avansa hipotēkas apdrošināšanas iemaksa. Tomēr pastāvīga hipotēkas apdrošināšana ir nepieciešama parastajiem aizdevumiem, ja aizņēmējs ir veicis iemaksu mazāk nekā 20%.
Hipotēku apdrošināšanas cenu noteikšana
Aizņēmējiem, kas mēģina izvēlēties starp parasto un FHA aizdevumu, hipotēkas apdrošināšanas prēmijas ir nozīmīgs faktors. Privāto hipotēku apdrošināšanas cenu noteikšana, izmantojot privātu iestādi, ir balstīta uz parasto aizdevumu risku. Tas nozīmē, ka prēmija ir zemāka tiem, kas veic augstāku iemaksu, un tiem, kuriem ir augstāks kredītreitings. Tas neattiecas uz FHA aizdevumiem; visiem aizņēmējiem ir jāmaksā 1,75% no aizdevuma summas avansā. Šīs izmaksas parasti tiek apvienotas aizdevumā.
Noslēguma izmaksas
FHA aizdevumi ļauj aizņēmējiem izmantot naudu, kas ir radinieka, bezpeļņas organizācijas vai valdības aģentūras dāvana, aizverot 100% no iemaksas. No otras puses, parastie aizdevumi tam ierobežo. Piemēram, daži tradicionālie aizdevēji var izvairīties no aizņēmēja, kura iemaksu galvenokārt veido radinieka dāvana; parastie aizdevēji parasti vēlas redzēt, ka lielāko daļu iemaksu veido naudas līdzekļi, kurus aizņēmējs nopelnījis un ietaupījis.
Aizņemami aizdevumi
FHA aizdevumi parasti ir izmantojami, t.i., māju pārdodot, aizdevumu var nodot jaunam īpašniekam. Jaunais īpašnieks var pārņemt FHA aizdevumu bez papildu izmaksām par jauna aizdevuma iegūšanu. Tā ir liela priekšrocība gan pārdevējiem, gan pircējiem, un tā var atvieglot mājas pārdošanu. Protams, jaunajam īpašniekam jāatbilst FHA aizdevuma atbilstības kritērijiem, lai to varētu nodot.
Tehniski jebkura hipotēka var būt izmantojama, taču šāda parasto aizdevumu pārskaitīšana praktiski nav dzirdama. FHA un VA aizdevumi parasti ir vienīgie izmantojamie aizdevumi. Tomēr pat FHA aizdevumi pēdējos gados ir mazāk ticami.[1]
Priekšapmaksas sodi
Priekšapmaksas sods ir soda nauda, kas tiek piemērota aizņēmējiem, kuri aizdevumu daļēji vai pilnībā atmaksā pārāk ātri, tādējādi samazinot aizdevēja atdevi no sākotnējās naudas aizdošanas. Priekšapmaksas sodi nav atļauti FHA aizdevumos, turpretī var būt jāmaksā par naudas atmaksu pirms termiņa, izmantojot parasto aizdevumu. Dažās valstīs ir aizliegti priekšapmaksas sodi, un aizdevuma nosacījumi dažādiem aizdevējiem atšķiras, tāpēc pirms lēmuma pieņemšanas ir ieteicams pārbaudīt līguma līgumus. Centieties izvairīties no aizdevumiem, par kuriem paredzēts priekšapmaksas sods. Subprime hipotēkām, iespējams, būs priekšapmaksas sodi.
Pieņemšana
Daži daudzdzīvokļu ēku kompleksi un īpašumtiesības, kas nav īpašnieki, neļauj finansēt FHA, tāpēc, pērkot šādu nekustamo īpašumu, parastā hipotēka var būt vienīgā iespēja; ar parastajām hipotēkām šādu ierobežojumu nav.
Plusi un mīnusi
Parastās hipotēkas ir vieglāk apstrādāt un ļauj mājas kapitālam uzkrāties ātrāk, jo tām nepieciešami lielāki iemaksas. Tomēr kredītņēmējiem ir nepieciešams labs kredītreitings, lai tie varētu pretendēt uz zemāku procentu likmi, un daži aizdevēji kā iemaksu pieprasa līdz 20%.
FHA aizdevumu aizdevēji labprātāk skatās uz kopējo kredīta ainu, nevis tikai uz kredītreitingu vien. Viņi pieprasa daudz zemāku iemaksu, un viņiem nav noteiktas minimālās kredītpunktu vērtības. Tās ir laba izvēle tiem, kuru kredītreitings ir mazāks par perfektu, kredītņēmējiem ar mērenām parāda un ienākumu attiecībām un tiem, kuriem nav daudz naudas iemaksām.
Popularitāte
Pēc 2008. gada finanšu krīzes FHA aizdevumu skaits ir pieaudzis līdz lielākam procentam no kopējās hipotēku izsniegšanas.
Bruto hipotēku emisija (ieskaitot refinansēšanu) Amerikā pa veidiem. Avots: Bloomberg Atsauces
- Wikipedia: hipotēkas aizdevums
- Wikipedia: FHA apdrošināts aizdevums
